Überlegungsfrist des Mieters

Die Mieterhöhung ist nur mit der Zustimmung des Mieters möglich. Wobei dem Mieter für die Zustimmung eine Überlegungsfrist zusteht, diese beläuft sich auf den Restmonat in dem er das Schreiben des Vermieters erhält sowie auf zwei weitere Monate. Innerhalb dieser Frist hat der Mieter die Möglichkeit das Mietverhältnis schriftlich zu kündigen. Möchte der Mieter nicht kündigen, stimmt der Mieterhöhung aber auch nicht zu, hat der Vermieter die Möglichkeit die Zustimmung innerhalb der nächsten drei Monate schriftlich einzuklagen. Letztlich entscheidet dann das Gericht.

Formelle Anforderungen an die Mieterhöhung

'Zunächst ist zu klären, ob der Vermieter die Formalien eingehalten hat und ob eine Mieterhöhung von vornherein ausgeschlossen sein könnte. Hinsichtlich der formellen Anforderungen muss die Mieterhöhung schriftlich und mit hinreichender Begründung erfolgen. Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete gem. § 557a BGB oder eine Indexmiete gem. § 557b BGB vereinbart ist eine anderweitige Mieterhöhung nicht möglich.

Sachliche Anforderungen an die Mieterhöhung

Ortsübliche Vergleichsmiete:

Der Vermieter darf eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangen. Dabei darf er die Miete grundsätzlich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete zuvor 15 Monate nicht erhöht wurde.

Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach den üblichen Entgelten, für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die in den letzten vier Jahren in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde erhoben wurde.
Es ist Aufgabe des Vermieters im Mieterhöhungschreiben zu begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält.

Zur Begründung kann er auf den qualifizierten Mietspiegel verweisen. Dabei handelt es sich um einen Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde offiziell anerkannt worden ist. Er ist besonders wichtig, da gem. § 558 d BGB vermutet wird, dass er die ortübliche Vergleichsmiete widerspiegelt. Darüber hinaus kann der Vermieter zur Begründung ein Sachverständigen Gutachten, drei Vergleichswohnungen sowie den örtlichen Mietspiegel heranziehen.

Kappungsgrenze

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist aber nicht immer zulässig. Die so genannte Kappungsgrenze untersagt es dem Vermieter relativ niedrige Mieten sehr schnell an die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. In einem solchem Fall darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.

Modernisierung

Ein weiterer Grund für eine Mieterhöhung kann die Modernisierung der Wohnung sein. Es ist dem Vermieter gem. § 559 I BGB erlaubt, bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Unter einer Modernisierung sind dabei bauliche Maßnahmen zu verstehen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Versucht der Vermieter die Miete aufgrund der durchgeführten Modernisierung zu erhöhen, steht dem Mieter das Recht zu die für die Berechnung der Umlage erheblichen Dokumente des Vermieters einzusehen.

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