Einheitswert Berechnung

Während vor Jahren der Einheitswert zur Berechnung verschiedener Steuern, wie der Vermögenssteuer, Erbschaftssteuer oder Grundsteuer diente, ist er heute aus unterschiedlichen Gründen nur noch für die Ermittlung der Grundsteuer sowie die Wertermittlung für Gebäudeversicherungen dienlich.

Dabei sind Überlegungen zur generellen Abschaffung des Einheitswertes und seine Ablösung durch eine effizientere Wertermittlung seit Jahren im Gespräch. Bis dahin behält jedoch der Einheitswert seine - wenn auch eingeschränkte - Bedeutung.

Der Begriff des Einheitswertes ist im Bewertungsgesetz definiert. Danach dient er als Grundlage für Bewertungen und wird durch den Preis bestimmt, der je nach Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einem Verkauf zu erzielen wäre. Während dabei objektive, den Preis beeinflussende Umstände zu berücksichtigen sind, spielen die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers keine Rolle.

Zu beachten ist, dass er nicht dem aktuellen Verkehrswert entspricht, da er sich von diesem durch die Verfahrensweise der Wertermittlung und den Bewertungsstichtag unterscheidet.

Der Einheitswert wird von der örtlich zuständigen Finanzbehörde auf der Grundlage der in einem Fragebogen beim Eigentümer eingeholten Angaben festgelegt. Dies geschieht beim Erwerb oder der Änderung der Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und bei baulichen Aktivitäten. Dem Fragebogen sind eventuelle Baupläne, Flächenberechnungen und Angaben von zu erwartenden Mieteinnahmen beizufügen.

Durch die Feststellungsbehörde werden Wert, Art und Zurechnung des Grundstücks und/oder der Immobilie festgelegt. Dies erfolgt immer nach dem so genannten Hauptfeststellungszeitpunkt, der als Stichtag für die alten Bundesländer beim 1. Januar 1964 und für die neuen Bundesländer beim 1. Januar 1935 liegt. Richtwerte bilden dabei die zu diesen Zeitpunkten gültigen Mieten und Normbauweisen. Als Ergebnis der Bewertung wird dem Eigentümer ein Einheitswertbescheid zugestellt.

Er ist bei Zweifel an seiner Richtigkeit innerhalb von vier Wochen anfechtbar. Sobald der Bescheid Rechtskraft erlangt hat, wird er mit einem Multiplikator, der von der Nutzungsart abhängig ist, multipliziert. Der daraus resultierende Messbetrag wird dann mit dem durch die zuständige Gemeinde jährlich erlassenen Hebesatz multipliziert und ergibt so den Betrag des Grundsteuerbescheids.

Unterschiede bei der Berechnung des Einheitswertes bestehen noch darin, ob es sich um bebautes oder unbebautes Grundvermögen oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen handelt.

Kommt es zu einer Veränderung der Hauptfeststellung infolge von Änderungen des Wertes, der Nutzungsart, durch einen Wechsel des Eigentümers oder durch eine Fehlerkorrektur, so erfolgt eine Nachfeststellung des Einheitswertes.

Da die Grundsteuer, die auf der Berechnung des Einheitswertes basiert, vom Eigentümer erbracht aber im Fall von Mietverhältnissen über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, lohnt es für Eigentümer und Mieter, sich kritisch mit dem Grundsteuerbescheid auseinanderzusetzen. Oft werden bauliche Veränderungen, Mängel am Gebäudezustand, Alterswertminderungen oder Leerstände nicht oder nur ungenügend berücksichtigt. Bestehen solche Vermutungen, lohnt das Hinzuziehen eines Sachverständigen, der Fehlbewertungen aufdecken kann und damit die Grundlage für einen Antrag auf Wertfortschreibung beim Finanzamt liefert.

Beliebte Artikel