Grunderwerbsteuer

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Steuer, die beim Kauf (Erwerb) eines Grundstücks fällig wird. Grundsätzlich beträgt der Steuersatz 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Nach Art. 105 Abs. 2 a GG dürfen die Bundesländer diesen Steuersatz seit 1. September 2006 selbst festlegen (in Berlin beträgt er 4,5 %), wobei die Grunderwerbsteuer in Deutschland auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes basiert. Generell steht diese Steuer den Bundesländern zu, kann von ihnen aber an die Kommunen weitergereicht werden.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen ausschließlich Erwerbsvorgänge von inländischen Grundstücken, denen ein Kaufvertrag zugrunde liegt. In diesem verpflichtet sich der Verkäufer zur Übereignung des Grundstücks auf den Käufer. Dieser wiederum muss dem Verkäufer den Kaufpreis zahlen und das Grundstück abnehmen.

Somit beruht die Grunderwerbsteuer auf einem rechtswirksamen Verpflichtungsgeschäft und findet Anwendung, sobald die Pflichten von Käufer und Verkäufer in einem notariellen Vertrag festgehalten und erfüllt sind. Allerdings spielt es bei der Erhebung keine Rolle, ob der Kaufpreis gezahlt wurde oder noch gezahlt wird. Da die Grunderwerbsteuer eine so genannte Verkehrssteuer ist, besteht keine Möglichkeit auf Stundung.

Es ist zu beachten, dass nicht jeder Erwerbsvorgang der Steuerpflicht unterliegt. Sobald ein Erwerb nicht mehr als 2.500 EUR kostet, bleibt er steuerfrei. Da es sich nicht um einen Freibetrag, sondern um eine Freigrenze handelt, wird bereits bei einem Cent über dieser Grenze Grunderwerbsteuer fällig. Auch im Falle einer Schenkung besteht unter Auflage Steuerbefreiung. Dabei sind Schenkungen unter Auflage eines Wohnrechts steuerfrei.

Werden dem Beschenkten Auflagen erteilt, durch die er zu Sach- oder Geldleistungen (z. B. Übernahme von Grundstücksbelastungen) verpflichtet ist, unterliegt der Wert dieser jeweiligen Leistung der Grunderwerbsteuer. Ebenfalls steuerbefreit ist der Erwerb eines Grundstücks, das zum Nachlass eines verstorbenen gehört, wobei das nur für Erben gilt.

Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer besteht außerdem, wenn Käufer und Verkäufer Ehepartner sind oder auch im Falle einer Scheidung, wenn der Erwerb durch den geschiedenen Ehepartner aufgrund der Vermögensauseinandersetzung erfolgt. Auch der Erwerb durch Käufer mit gerader Verwandtschaftslinie zum Verkäufer (z. B. Großeltern, Eltern, Kinder, Enkelkinder) bleibt von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch bei Adoption besteht die Befreiungsmöglichkeit – dabei muss die Annahme des Kindes zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits durch das Vormundschaftsgericht ausgesprochen sein. Zusätzlich unterliegt die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Flächeneigentum der Befreiung.

Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist immer der Wert der Gegenleistung. Hierzu zählt alles, was vom Käufer aufgewendet wird, um der Grundstückserhaltung beizutragen. In der Regel handelt es sich bei der Gegenleistung um den Kaufpreis, welchem oftmals auch Grundpfandrechte oder sonstige Grundstücksbelastungen (z. B. Wohnrecht), Vermessungskosten, Maklerkosten oder bei Erwerb eines Erbbaurechts auch der Erbbauzins hinzugerechnet werden.

Bei einem Tausch ist die Tauschleistung als Gegenleistung zu betrachten. Wird ein Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren erworben, errechnet sich die Grunderwerbsteuer anhand des Meistgebots einschließlich aller nach den Versteigerungsbedingungen bestehenden Rechte. Der Wert der Gegenleistung (z. B. Höhe des Erbbauzinses, Wohnrecht, Kaufpreisraten) wird nach dem Bewertungsgesetz ermittelt.

Die Aufhebung der Steuerfestsetzung ist nur möglich, wenn der Kauf rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum auf den Käufer übergegangen ist. Dabei ist zu beachten, dass die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, Nutzung eines Rücktrittsrechts oder Wiederkaufsrecht in einem Zeitraum von 2 Jahren nach Steuerentstehung erfolgt. Auch wenn Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden, kann der Kauf aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht werden.

Jeder Notar ist verpflichtet, an die Grunderwerbsteuerstelle den beurkundeten Kaufvertrag sowie eine Veräußerungsanzeige zu senden. Die Veräußerungsanzeige enthält die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung als Blanko-Formular. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer wird diese vom zuständigen Finanzamt ausgestellt.

Ohne diese Unbedenklichkeitsbescheinigung dürften Grundbuchämter in der Regel keine Eintragung vornehmen, so dass der Eintrag ins Grundbuch oft erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer möglich ist. Das Grundbuchamt verzichtet nur in besonderen Fällen (z. B. wenn Käufer und Verkäufer Ehepartner sind) auf die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung.

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